物業(yè)管理是社區(qū)治理的重要內(nèi)容，事關(guān)民生福祉。天津市河北區(qū)針對社區(qū)物業(yè)管理不平衡、不充分的問題，創(chuàng)新“黨建引領(lǐng)，多方聯(lián)動”的物業(yè)管理體系和長效機制，并在全區(qū)118個社區(qū)開展了共筑美好家園的生動實踐，以物業(yè)管理“小切口”撬動了社區(qū)治理“大民生”，為我國社區(qū)治理創(chuàng)新積累了可復制與借鑒的經(jīng)驗。

一、需求導向，創(chuàng)新物業(yè)管理體制機制

建立健全“黨建引領(lǐng)，多方聯(lián)動”的社區(qū)物業(yè)管理體系和長效機制旨在，一方面通過基層黨組織的組織力建設，充分發(fā)揮社區(qū)各級黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用和黨員的先鋒模范作用，引領(lǐng)并服務于社區(qū)物業(yè)管理向高質(zhì)量邁進；另一方面通過建立和完善溝通協(xié)調(diào)機制、考核監(jiān)督機制等，促使區(qū)政府的相關(guān)部門和基層單位，特別是街道辦事處，與社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等單位之間形成有效銜接、良性互動的整體合力，共同推動社區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量的提升。

（一）“黨建引領(lǐng)，多方聯(lián)動”的社區(qū)物業(yè)管理體系

河北區(qū)針對老舊小區(qū)的社區(qū)物業(yè)服務項目和社區(qū)日常物業(yè)維修改造項目，通過整合相關(guān)資源，創(chuàng)新了“黨建引領(lǐng)，多方聯(lián)動”的社區(qū)物業(yè)管理體系（見圖1），并明確職責分工和工作要求，為實現(xiàn)物業(yè)管理工作的高質(zhì)高效奠定了基礎。

（二）“黨建引領(lǐng)，多方聯(lián)動”的社區(qū)物業(yè)管理長效機制

1.協(xié)調(diào)溝通機制

協(xié)調(diào)溝通機制主要包括兩個方面：一是社區(qū)黨組織領(lǐng)導的居委會、業(yè)委會和物業(yè)企業(yè)之間的議事協(xié)調(diào)機制。在社區(qū)黨組織主持下，召集居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)、居民代表等每月定期召開（遇有緊急情況可臨時召開）社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議，圍繞社區(qū)物業(yè)管理和環(huán)境治理等問題進行及時溝通和協(xié)調(diào)。二是多部門協(xié)調(diào)聯(lián)動機制，實施“街道吹哨、部門報到”，賦予街道黨工委、辦事處對包括房屋管理、市場監(jiān)管、市容園林、電力路燈等相關(guān)單位在本轄區(qū)的業(yè)務進行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、考核督辦的職權(quán)，使基層在面對問題、化解矛盾時能夠整合現(xiàn)有條塊資源，實現(xiàn)跨部門合作。

2.管理考核機制

建立物業(yè)服務企業(yè)擇優(yōu)選聘、依法解聘制度。街道辦事處通過招投標程序，讓社區(qū)居民通過居民代表大會或業(yè)主委員會的形式進行討論、表決，其結(jié)果作為選聘或解聘社區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的主要依據(jù)。

建立社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督考評制度。將老舊小區(qū)常態(tài)化檢查考核結(jié)果與政府物業(yè)補貼發(fā)放直接掛鉤，做到獎勤罰懶。

3.長效管理機制

針對舊樓區(qū)改造后的現(xiàn)實問題，河北區(qū)出臺了《天津市河北區(qū)舊樓區(qū)財政補貼資金使用管理暫行規(guī)定》等制度，對納入舊樓區(qū)長效管理機制的小區(qū)，根據(jù)自身的實際情況和特點確定了舊樓區(qū)服務管理模式，明確各相關(guān)部門在舊樓區(qū)服務管理工作的職責分工，為舊樓區(qū)改造后的長效管理提供了政策支持。

二、多措并舉，提升物業(yè)管理水平

河北區(qū)在社區(qū)物業(yè)管理工作中不斷創(chuàng)新和探索新方式與新手段。通過“紅色物業(yè)”建設調(diào)動社區(qū)各級黨組織和黨員的先鋒作用、推動街道辦事處與政府相關(guān)部門、民生企業(yè)等協(xié)同辦公、分類推進物業(yè)管理和物業(yè)維修改造、創(chuàng)新多元化的物業(yè)企業(yè)考核制度等，這一系列舉措進一步調(diào)動了物業(yè)管理活力、凝聚了物業(yè)管理合力、提高了物業(yè)管理效力、激發(fā)了物業(yè)管理動力。“四力合一”，共同發(fā)力，持續(xù)促進物業(yè)管理水平的整體提升。

（一）打造“紅色物業(yè)”，調(diào)動物業(yè)管理活力

“紅色物業(yè)”之所以“紅”，就是在堅持市場化原則下，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織、物業(yè)企業(yè)黨組織、業(yè)主委員會黨組織的責任和擔當，將黨組織的優(yōu)勢發(fā)揮在服務群眾的最前沿。基于以上認識，河北區(qū)充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，構(gòu)建以社區(qū)黨組織為領(lǐng)導核心，業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)等共同參與的“紅色物業(yè)”新格局，旨在搭建社區(qū)、居民之間的橋梁，有效調(diào)動了物業(yè)管理的活力，讓物業(yè)管理成為社區(qū)治理的重要載體。

1.發(fā)揮黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用

河北區(qū)各社區(qū)黨組織分別指導本社區(qū)物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會將“堅持黨的領(lǐng)導”寫入《物業(yè)企業(yè)章程》和業(yè)委會議事規(guī)則，探索建立了物業(yè)服務企業(yè)黨支部、業(yè)委會黨支部，以及選派黨建指導員，并通過依法依規(guī)改選補選業(yè)委會成員提升了黨員比例，從本質(zhì)上實現(xiàn)了社區(qū)以黨組織為核心，物業(yè)黨支部、紅色業(yè)委會為基礎的管理服務體系，筑牢了堅強的戰(zhàn)斗堡壘。在這一服務體系內(nèi)，各類黨組織扛起“紅色旗幟”，破除社區(qū)物業(yè)管理困局，團結(jié)帶領(lǐng)社區(qū)黨員和群眾共筑美好家園。

2.發(fā)揮黨員的先鋒模范作用

在引領(lǐng)社區(qū)居民參與社區(qū)治理中，每一個社區(qū)黨組織都是一個戰(zhàn)斗堡壘，每一名黨員則是一面旗幟。近年來，河北區(qū)將在職黨員、離退休黨員、流動黨員等全部“網(wǎng)”進黨組織管理，以服務群眾為宗旨，以構(gòu)建幸福社區(qū)為目標，引導黨員將示范作用落到社區(qū)物業(yè)管理的實處、細處。社區(qū)黨組織除注重在繳納物業(yè)服務費、環(huán)境清整、疫情防控、舊樓改造等工作中發(fā)揮黨員的表率作用外，還不斷創(chuàng)新黨員志愿服務模式和載體，以彰顯黨員在社區(qū)治理中的示范作用。

如容彩里社區(qū)凝聚區(qū)域紅色合力構(gòu)建了“1+3+X”的“黨建+”多元共治模式，“1”是社區(qū)黨委，“3”是黨支部書記、志愿者、物業(yè)企業(yè)，“X”是社區(qū)所有黨員和居民代表、駐區(qū)單位黨員等力量，實現(xiàn)了多管齊下解決居民身邊的“關(guān)鍵小事”。社區(qū)內(nèi)以黨員為支撐，居民骨干協(xié)同配合的“余暉志愿服務隊”每天穿梭于小區(qū)，為居民提供支援服務，做到了“事有人管、難有人幫、苦有人問、喜有人賀”。黨員志愿者服務隊用自己的“紅色行動”配合社區(qū)物業(yè)服務，拉近了物業(yè)工作人員與居民之間的距離，讓居民也感受到了“紅色物業(yè)”的溫暖。

（二）推動多方聯(lián)動，凝聚物業(yè)管理合力

社區(qū)物業(yè)管理涉及方方面面，關(guān)乎每家每戶居民群眾的切身利益，需要政府相關(guān)部門和單位協(xié)調(diào)聯(lián)動、各司其職。尤其是在社區(qū)基礎設施改善、舊樓改造等方面，更是離不開政府相關(guān)部門的支持。河北區(qū)從自身的實際出發(fā)，探索了以多方聯(lián)動推動老舊小區(qū)改造、提高物業(yè)管理覆蓋、優(yōu)化物業(yè)管理質(zhì)量等工作實踐，并形成了良好的經(jīng)驗。

1.多方聯(lián)動，推動老舊小區(qū)改造

河北區(qū)在天津市財政投入的基礎上，又自籌資金對361個老舊小區(qū)進行了提升改造。在舊樓改造過程中，區(qū)民政局、住建委、城管委、公安、街道、社區(qū)多方配合、各司其職、共同謀劃，通過拉清單的方式，讓居民投票決定改造的項目，精準、有效地滿足居民對美好生活的需求。

2.多方聯(lián)動，助力物業(yè)管理覆蓋

河北區(qū)針對老舊小區(qū)物業(yè)收費難、物業(yè)企業(yè)不愿進駐的現(xiàn)實問題，由區(qū)委、區(qū)政府整合各方資源和力量，指導河北區(qū)10個街道的393個老舊小區(qū)配齊了物業(yè)服務企業(yè)。為確保物業(yè)管理的長效化，區(qū)委、區(qū)政府一方面采取市財政、區(qū)財政、居民三方共同分擔的方式，解決了物業(yè)費用不足的問題；另一方面采取“政府投一點、街道籌一點、部門出一點、配套建設還一點、舊樓改造補一點、社區(qū)單位贊助一點、國家市里爭取一點”的籌資模式，通過新建、擴建、配套、置換、租賃等形式，使所有社區(qū)的辦公服務用房全部達到了300平方米以上，并且建成了6個平均面積在2000平方米以上的街級社區(qū)綜合服務中心，為進一步深化社區(qū)治理服務和物業(yè)管理提供了活動陣地。

3.多方聯(lián)動，優(yōu)化物業(yè)管理質(zhì)量

河北區(qū)委、區(qū)政府制定出臺了一系列相關(guān)政策，建立健全了區(qū)、街道、社區(qū)三級管理網(wǎng)絡。一方面，通過民政部門面向社會公開招聘，為每個社區(qū)配齊一名社區(qū)物業(yè)管理專職人員，建成了專業(yè)化的社區(qū)物業(yè)管理人員隊伍。這支隊伍在社區(qū)“兩委”領(lǐng)導下履行組織推動、監(jiān)督協(xié)調(diào)社區(qū)物業(yè)管理工作的職責；另一方面，通過聯(lián)席會議制度實現(xiàn)兩級聯(lián)動，解決居民難題，推動社區(qū)物業(yè)管理更上一層樓。

（三）堅持分類施策，提高物業(yè)管理效力

河北區(qū)在對老舊小區(qū)進行提升改造和不同類型小區(qū)的服務管理過程中，始終堅持分類施策、精準發(fā)力，高效地整合利用好各類服務資源，提高物業(yè)管理的效力。

1.統(tǒng)籌不同小區(qū)的分類改造

在對老舊小區(qū)進行提升改造的過程中，河北區(qū)堅持施行分類改造的方法，確保施策精準、投入高效。一是在資金投入方面，對于需求多、改造難度大的小區(qū)，每個小區(qū)投入500萬元以上，進行“翻天覆地”式的改造，打造精品小區(qū)；對于具有一定基礎但還存在諸多改善難題的小區(qū)，每個小區(qū)投入150萬至160萬元，打造重點小區(qū)。二是在選擇改造項目方面，街道和社區(qū)在改造工程實施前會先向居民們征求改造意見，通過發(fā)放問卷和深入調(diào)研的方式了解不同小區(qū)居民的改造需求。三是在確定改造方案方面，施行一“區(qū)”一策，結(jié)合不同小區(qū)的實際情況，在改造的方式和方案上也不盡相同。如有的小區(qū)雨水管全部老化破損嚴重，在改造方案中就將其全部更換。

2.細化不同小區(qū)的分類管理

首先，對于商品房小區(qū)加強對物業(yè)服務企業(yè)的領(lǐng)導和監(jiān)督。商品房住宅小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)一般為開發(fā)商自帶，物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間為服務與被服務的合約關(guān)系，在日常服務中他們也大多更遵循服務合同和上級公司的管理和要求。

其次，對于老舊小區(qū)開展具有市場經(jīng)濟和政府公共服務雙重屬性的長效管理。面對老舊小區(qū)多、治理水平低的難題，按照市委、市政府的頂層設計和制度安排，河北區(qū)結(jié)合自身實際，將老舊小區(qū)作為物業(yè)管理的一種特殊類型進行精準治理，以“穩(wěn)基礎”“深拓展”“創(chuàng)機制”“引長效”為工作思路，在繼續(xù)推進老舊小區(qū)提升改造的基礎上，探索建立了兼具市場經(jīng)濟和政府公共服務雙重屬性的長效管理機制。

再次，對由于特殊原因?qū)е挛飿I(yè)“失管”的小區(qū)，幫助社區(qū)居民開展自管自治。望海樓街道乾華園社區(qū)的春柳公寓小區(qū)，只有21個樓門、326戶居民，由于規(guī)模過小，物業(yè)管理運行成本相對過高、獲利不易。2009年初，原來的物業(yè)公司撤出春柳公寓，且很長一段時間無法找到合適的物業(yè)公司接續(xù)，致使春柳公寓小區(qū)一度出現(xiàn)“棄管”現(xiàn)象。

河北區(qū)結(jié)合不同類型小區(qū)物業(yè)管理工作的特點，采用“多措并舉、分類施策、科學投入”的分類治理方式，提高了物業(yè)管理工作的實效，真正做到科學、精準和持續(xù)發(fā)力，也為其他地方的社區(qū)治理工作提供了思路和借鑒。

（四）創(chuàng)新多元考核，激發(fā)物業(yè)管理動力

社區(qū)物業(yè)服務效果怎么樣，要看居民滿不滿意，高不高興。為此河北區(qū)構(gòu)建了多元主體參與的社區(qū)物業(yè)考核評價體系，將日常監(jiān)督與定期考核相結(jié)合，對社區(qū)物業(yè)服務進行閉環(huán)管理，激發(fā)了社區(qū)物業(yè)管理工作的動力，切實保障了社區(qū)物業(yè)管理工作的高質(zhì)量、長效發(fā)展。

1.日常監(jiān)督提時效

在社區(qū)物業(yè)管理的日常監(jiān)督考核中，社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會充分發(fā)揮對物業(yè)企業(yè)的指導與監(jiān)督作用，將社區(qū)黨委、社區(qū)物業(yè)專干、社區(qū)網(wǎng)格員和物業(yè)企業(yè)工作人員緊密聯(lián)系起來，堅持“用圖片求證、用數(shù)據(jù)說話”的原則，借助智能工具實現(xiàn)實時溝通，及時解決問題。在監(jiān)督途徑上，河北區(qū)借助津治通APP、微信工作群等智能化手段實現(xiàn)“走動辦公”，將社區(qū)巡視過程中的問題以圖片和文字形式進行上傳，物業(yè)企業(yè)及時派人進行處理。在這個過程中逐步推動物業(yè)管理實現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)范化、高效化。

2.多元評價順民意

河北區(qū)在對物業(yè)企業(yè)的考評過程中建立了多元評價的考核機制。由河北區(qū)民政局牽頭，住建委等部門配合，建立完善了對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督考評機制，并將考核結(jié)果與政府物業(yè)補貼發(fā)放直接掛鉤，獎勤罰懶。

三、“黨建引領(lǐng)，多方聯(lián)動”的物業(yè)管理工作啟示

（一）要堅持以黨建為引領(lǐng)

習近平總書記強調(diào)，“提高社區(qū)治理效能，關(guān)鍵是加強黨的領(lǐng)導”。河北區(qū)區(qū)委堅決貫徹落實習近平總書記關(guān)于“要創(chuàng)新社會治理體制，把資源、服務、管理放到基層，把基層治理同基層黨建結(jié)合起來”指示精神，構(gòu)建了服務體系及長效機制，協(xié)同推進社區(qū)物業(yè)管理，取得了顯著成效。這一生動實踐證明：在社區(qū)治理創(chuàng)新過程中，必須堅持黨建引領(lǐng)不動搖。只要抓住了黨的建設這個龍頭，把黨的組織觸角延伸到基層社區(qū)包括物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會、各個樓門在內(nèi)的每一個角落，并通過黨組織規(guī)范化、標準化建設，保障社區(qū)黨建和服務的空間、資源，將黨建與社區(qū)居民群眾關(guān)切關(guān)聯(lián)起來，充分發(fā)揮黨組織、黨員的模范帶頭作用，就能把我國制度優(yōu)勢更好轉(zhuǎn)化為社區(qū)治理效能，實現(xiàn)社區(qū)治理現(xiàn)代化向縱深發(fā)展。

（二）要堅持以人民為中心

社區(qū)是城市治理的“最后一公里”，也是黨和政府聯(lián)系群眾、服務群眾的神經(jīng)末梢。河北區(qū)及時感知社區(qū)居民在居住條件、衛(wèi)生環(huán)境、公共設施等方面的操心事、煩心事、揪心事，將社區(qū)居民的所想、所盼當作提高保障和改善民生水平的大事，一件一件加以解決。在此過程中，各級黨組織還重視發(fā)揮社區(qū)主體自治功能，使他們能夠人人可參與、人人可負責、人人可奉獻、人人可共享，讓社區(qū)居民成為社區(qū)自治的真正主人。

（三）要堅持以共建共治共享為抓手

共建共治共享理念從根本上體現(xiàn)了以人民為中心的思想。河北區(qū)在創(chuàng)新多方聯(lián)動機制，采取多種措施、凝聚各方力量的同時，勇做“共建共治共享”理念的推動者、探索者，大力引導各類組織和居民積極參與居民區(qū)物業(yè)服務、管理與監(jiān)督，積極搭建小區(qū)物業(yè)服務民意征集等協(xié)商平臺，不斷創(chuàng)新適合居民區(qū)特點的物業(yè)管理模式，打造了共建共治共享的社區(qū)治理格局，以社區(qū)治理現(xiàn)代化保障了居民安居樂業(yè)。這一生動實踐證明，在社區(qū)治理現(xiàn)代化進程中，要堅持以共建共治共享為抓手，不斷激發(fā)社區(qū)治理活力。

作者，韓劍穎，天津交通職業(yè)學院職教所研究員；李名靜、趙媛媛、邱靜、畢瑩、楊杰，天津交通職業(yè)學院教師。

本文摘自《社會治理》2020年第10期《物業(yè)管理“小切口”撬動社區(qū)治理“大民生”——以天津市河北區(qū)為例》一文。